“O patrimônio tombado pode se tornar um ativo imobiliário rentável sem prejuízo à memória da cidade” | Imóveis de Valor

Qual a diferença entre retrofitar um prédio comum e um tombado?

Adriana Levisky — No edifício tombado, existem regras para preservar a memória do que é valioso no imóvel. Há diversas técnicas de arquitetura e tecnologias que podem ser adotadas na intervenção, com interação e respeito à história. Assim, licenciador, projetista e construtor da obra devem encontrar sinergia com a flexibilidade, o bom senso e a maturidade, para viabilizar a transformação.

É possível tornar um patrimônio tombado em ativo financeiro?

Sem dúvida. Ao redor do mundo, existem diversos exemplos bem-sucedidos de patrimônios tombados que se tornaram ativos imobiliários rentáveis, sem prejuízo à memória da cidade. Aqui no Brasil, temos algumas referências, como o Cidade Matarazzo — um processo bem-sucedido de restauro de um imóvel tombado. Outros projetos recentes em SP, como o Edifício Renata e o Basílio 177, têm se mostrado viáveis economicamente, oferecendo moradia de médio padrão.

Qual seria o tamanho deste mercado?

Só em São Paulo, são mais de quatro mil imóveis tombados. É um nicho com escala relevante, que pode ser visto como oportunidade de negócio imobiliário e de entretenimento. Um mercado que tem muito potencial, mas no qual o investidor ainda não está habituado a transitar.

Porque esse tipo de patrimônio é visto pelo mercado como um risco, pela incerteza que ele ainda apresenta na hora de se desenhar um modelo de negócio seguro, principalmente do ponto de vista do planejamento financeiro. Para destravar isso, é preciso atuar em três eixos de forma integrada: capacitação profissional, aprimoramento de mecanismos de licenciamento e criação de novos mecanismos para o setor enxergar, de forma desmitificada e em escala, alternativas economicamente interessantes do retrofit de bens tombados.

Como funcionariam esses três eixos?

Eles precisam trabalhar de forma integrada. Primeiro, a capacitação profissional de quem projeta ou contrata os projetos de arquitetura e engenharia mais adequados a um bem tombado. É um processo diferente do que fazer um empreendimento do zero.

Segundo eixo: os mecanismos de licenciamento precisam ser aprimorados, considerando as dores de quem projeta, incorpora e ocupa esses lugares depois. Detectar onde faltam benefícios, por exemplo, para que haja um incentivo verdadeiro que atraia toda essa cadeia da construção – desde quem prospecta o imóvel até o comprador ou aquele que vai usá-lo.

Por fim, o eixo do construtor. Novos mecanismos para o setor enxergar alternativas economicamente interessantes do retrofit de bens tombados. Sem trabalhar esses três eixos de maneira integrada, não se resolve as dores de cada lado da história.

Qual a sua opinião sobre o programa Requalifica Centro, de incentivo ao retrofit, criado pela prefeitura de São Paulo?

O retrofit é ainda relativamente recente no mercado imobiliário do Brasil, mas essa é uma discussão bastante relevante. Mais de 85% dos brasileiros já vivem em centros urbanos. Portanto, olhar para as cidades como pauta estratégica e como um ativo, é fundamental.

No mais, existe um processo de reconhecimento de oportunidade, mas não se consegue consolidar mudanças tão disruptivas em menos de dez anos. Historicamente, o efeito de legislações urbanísticas na cidade só é percebido, em geral, após esse prazo. É o que está acontecendo com o retrofit imobiliário.

Tem um tempo de maturação que é necessário para as pessoas entendam a validade da proposta – como aconteceu com as ciclovias. Há uma faixa da população, mais jovem e flexível à mudança, que tem se mostrado mais aderente à ideia. Os conservadores são mais lentos nessa percepção.

Contudo, tivemos em paralelo ao programa a aprovação de uma lei que incentiva a construção de edificações novas na zona central da cidade. Ou seja, em um país que sempre priorizou o novo, fica mais difícil consolidar o movimento de requalificação de estruturas pré-existentes.

Nada contra combinar as duas coisas em um território, mas isso deixa mais lento o processo de maturação e de percepção de oportunidades do retrofit.

O que poderia ser feito para acelerar o processo?

O rito do licenciamento deve ser aprimorado. Falta entrosamento entre as secretarias e há necessidade de novos instrumentos financeiros para favorecer a aquisição do imóvel.

O grande problema tem sido atrair o mercado que ainda não enxerga o retrofit como oportunidade de negócio. É importante antecipar os incentivos para o momento da aquisição, o que traria segurança jurídica, haja visto que a municipalidade não ofereceria subsídios para a compra se não for viável licenciar aquilo que o interessado quer fazer.

É uma calibragem possível, que precisa de um alinhamento de percepções para decolar. A reunião de mercado, projetistas, construtores, poder público e sociedade precisa pautar algumas ações estratégicas muito firmes a partir da premissa que é viabilizar os centros urbanos. Há um monte de recursos alocados nessas áreas que estão ociosos, milhares de imóveis parados, vazios por décadas, que historicamente sofrem pela falta de uma visão de futuro. Agora, isso começou a acontecer, mas é preciso tratar em escala porque tem muitas oportunidades na cidade.

Seu escritório atuou no projeto do Anexo do Masp, que sofreu críticas da sociedade. Como lidar com essa resistência quanto à requalificação de prédios pré-existentes?

A oportunidade do anexo estava prevista há muito tempo e demorou décadas para ser viabilizada. É um exemplo claro da nossa resistência em lidar com a temática de patrimônio. Ter conseguido realizá-lo abriu um espaço para debater o tema da renovação e da regeneração da cidade, reconhecendo o antigo e encarando a necessidade de algo novo.

A gente pode fazer várias leituras a respeito do projeto, a crítica do ponto de vista estético, mas a questão de base fundamental foi enxergar a viabilidade de poder evoluir e valorizar o entorno do museu.

Foi uma oportunidade também de debater a requalificação do ambiente urbano como um todo?

Sim. Não dá para construir cidade olhando apenas o edifício. Precisamos mudar a nossa percepção sobre isso. Para o mercado entender, é muito simples: um imóvel construído em um bairro deteriorado valoriza cerca de 50% na medida que o seu entorno é requalificado. E por que não é feito? Porque o setor não enxerga assim e pela ausência de mecanismos integrados para promover isso.

São caminhos muito possíveis de serem trilhados e que colaboram com a construção de uma mentalidade necessariamente coparticipativa público-privada, que é a única forma da sociedade avançar.